| 案例二：
某蛋糕店位于XN市EN高中對面的步行街，該步行街連接兩條主干道。2016年初，EN高中門前的主干道中間設(shè)置了隔離帶。
筆者與店主較為熟悉，在一次聊天的過程中，店主談到修建隔離帶以來生意差了很多，筆者有些詫異，因為之前一直認為該店主要是依靠學(xué)生客源，隔離帶對其影響應(yīng)該不明顯，就追問原因。通過繼續(xù)交談，筆者得知除學(xué)生客源外該蛋糕店還依靠附近幾個住宅區(qū)的人流。他在開店選址時考慮到該步行街是附近住宅區(qū)前往市中心的必經(jīng)之路，又臨近學(xué)校，人流量很理想。但是修建隔離帶后，嚴重影響了附近住宅區(qū)到這里的可達性，特別是開車的顧客。
此外他又談到一個因素，在住宅區(qū)新開了個菜市場，取代了附近的菜市場，對人流也有很大影響，之前每天買菜的大量人流對于這條步行街也很重要。筆者順便詢問租金和行業(yè)變動趨勢，店主介紹XN市的傳統(tǒng)商業(yè)中心的服裝店受到電商嚴重沖擊，有些店主轉(zhuǎn)做門檻更低的餐飲，又對現(xiàn)有的餐飲市場格局造成沖擊。這種行業(yè)的大調(diào)整對于不同類型的商鋪的需求影響不同。幾個月后該店面換成一家低價蓋澆飯餐館。
隨后筆者又調(diào)查了附近的超市和早餐店，店主都表示生意都受了負面影響。早餐店的營業(yè)額下降百分之十左右，超市下降約一半，原因是超市處于臨街入口位置，以前路過客流特別是大貨車司機是重要消費群體。
該案例的啟示有：第一，日常生活蘊藏了豐富的潛在素材，估價人員只要認真挖掘必然會大有收獲；第二，對于人流量這一因素，需要對其結(jié)構(gòu)、分布范圍等進行深入分析；第三，可達性對人流量的影響很大，而可達性影響因素非常微妙，需要通過仔細觀察、詢問進行挖掘；第四，在一個微觀區(qū)域內(nèi)，各種類型的商業(yè)門店對人流的吸引作用不同，評估時應(yīng)注意這種影響；第五，估價人員需要對整個城市的經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)變動的趨勢有所了解，以更好地把握價格；第六，未來估價大有用武之地，例如該類似案例的情況提出補償要求，只要估價行業(yè)練好內(nèi)功，定有更廣闊的市場。
案例三：
在三四線城市有較多的臨街一層商業(yè)二層以上住宅的多層私房，在司法鑒定和抵押評估中經(jīng)常需要對其進行評估。這種私房的租金容易獲取，但成交實例很少，一個街區(qū)甚至幾年內(nèi)也難有成交實例。而網(wǎng)上雖然有掛牌案例，但難以了解其背后的交易動機、交易過程，因而筆者一直希望通過接觸買賣雙方了解這些信息。在XN市筆者調(diào)查過十余個店主租戶。據(jù)了解，這種私房極少出現(xiàn)租戶直接購買的行為，原因有以下三點：第一，資金需求量大，與租戶生意資金矛盾；第二，租戶認為租金與房東報價之間的資本化率過低，甚至不如存款利率；第三，房東出于防范未來風(fēng)險，一般只愿出租不愿輕易出售。
通過調(diào)查筆者對租戶的心理有所了解，但一直沒有機會接觸到房主，難以判斷其定價思維和行為。在一個XT市的私房司法項目中，通過現(xiàn)場調(diào)查了解到附近近期就有多個成交案例，筆者頗感興趣。通過電話咨詢，與其中一個賣方進行了比較深入的交流。據(jù)他介紹，該處私房交易較多是因為估價對象附近有幾所學(xué)校，住宅租房需求較大，而且附近私房多為四層左右，適合綜合利用且所需資金量不是很大。筆者繼續(xù)詢問其交易過程，其掛牌價與租金之間的資本化率在百分之三左右，筆者故意說道租金售價比較低不劃算，他回應(yīng)道未來租金上漲較為可觀，買方有利可圖。對于買方，據(jù)了解一般是有熟人在附近的生意人，通過熟人對這種私房的收益有比較清楚的認識。該私房成交價約為賣方掛牌價格的六七成，該賣方說自己是急需用錢才降價出售的。因此可以認為這種私房除非房主急需用錢，否則一般不會降價，而不降價基本不會成交，筆者認為通過該案例挖掘得到的信息對其他地區(qū)的私房估價也有一定的參考價值。
筆者根據(jù)實踐，提煉出的供參考的具體挖掘內(nèi)容有：第一，房地產(chǎn)價格形成機制和過程。第二，市場參與者對房地產(chǎn)投資行為及報酬率的判斷標(biāo)準。第三，市場參與者對房地產(chǎn)價格影響因數(shù)及權(quán)重的判斷標(biāo)準。第四，各個行業(yè)對房地產(chǎn)的需求特點及行業(yè)信息。但在實際工作中，挖掘估價相關(guān)信息并不是件易事，筆者將其難點總結(jié)如下：
（一）獲取難度大
第一，一些估價相關(guān)信息難以直接獲取，必須經(jīng)過詢問訪談、調(diào)查才能獲取，這也是其區(qū)別于一般的數(shù)據(jù)或資料的所在[9-10]。
第二，很多估價相關(guān)信息涉及到個人隱私或商業(yè)機密，當(dāng)事人不愿提供，搜集難度很大[11]。例如據(jù)了解上文案例三當(dāng)事人是依靠朋友、親戚關(guān)系搜集到三份真實租賃合同的，即便如此也是費盡周折，估價人員獲取真實信息的難度更是可想而知。
第三，對于一些隱含的相關(guān)信息，當(dāng)事人也無法準確描述甚至沒有意識到，這需要估價人員具備敏銳的觀察力、對信息的敏感度和引導(dǎo)的技巧，才能挖掘出來。
（二）工作量大
房地產(chǎn)價格影響因素眾多且作用機理復(fù)雜，具體而言不同因素變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的方向、程度不同且并非一成不變；同一因素在不同地區(qū)、不同水平下的影響也不同[1]。再加上房地產(chǎn)獨一無二性的特點，這意味著挖掘估價相關(guān)信息的工作量極大，任何機構(gòu)都難以獨立全面覆蓋。美國的估價師業(yè)務(wù)分類很細，也從側(cè)面證明了這一點。因為每個類別的房地產(chǎn)如果要做精，都要投入大量時間精力進行深入挖掘研究。
（三）時效性強
估價相關(guān)信息的時效性不像價格體現(xiàn)在波動性上，而是體現(xiàn)在某個時間段能搜索到的信息案例的豐富程度。目前估價人員各自為戰(zhàn)的模式只能各自找到非常碎片化的信息，利用率極低。相信很多業(yè)內(nèi)人士對此也會有同感，查詢某個與估價對象相似度最高的可比實例時，很可能查不到，只能用可比性差一些的案例。雖然有修正體系，但還是不可避免地影響估價結(jié)果的精度。而幾個月前甚至幾天前可能就有案例，其他機構(gòu)的估價人員可能就進行過深入挖掘，因此只有行業(yè)形成合力才能充分挖掘潛在的海量信息。
針對挖掘估價相關(guān)信息的難點，筆者根據(jù)實踐經(jīng)驗，對于深入挖掘估價相關(guān)信息有以下建議：
（一）估價人員層面
1、充分利用日常業(yè)務(wù)
日常業(yè)務(wù)為估價行業(yè)提供了豐富、獨有的信息來源，估價人員應(yīng)利用好每一個項目，從每一個客戶收集盡可能多的資料。特別是司法鑒定和抵押業(yè)務(wù)，由于相關(guān)方配合及估價目的，當(dāng)事人可能提供一些平時難以搜集到的資料。此外在與客戶打交道的過程中，估價人員應(yīng)保持謙虛的心態(tài)，將其視為一個學(xué)習(xí)提高的機會，留心其對于估價對象的看法、所從事行業(yè)的相關(guān)信息以及交易過程等信息，從中去偽存真，為己所用，對其提出的正確看法應(yīng)予以接受。
對于估價報告還應(yīng)做到“回頭看”，特別是司法鑒定等后續(xù)實際成交的項目，應(yīng)注意后續(xù)跟蹤，驗證評估思路與實際之間的差距，尋找原因，不斷提高。
2、多留心觀察實際
挖掘估價相關(guān)信息的困難性決定了一個合適的機會是可遇不可求的，特別是一些損害賠償項目，往往涉及到比較罕見的特殊狀況，例如柱子遮擋，臨時去找很可能找不到。但如果估價人員平時多注意觀察實際，就很可能在更大的時空范圍內(nèi)找到與其近似的房地產(chǎn)。而且如果對價格影響因素挖掘到位、觸類旁通，很多棘手的問題即使沒有完全一樣的參照也能解決。這要求估價人員在生活中要有敏銳的意識，能夠捕捉到常人無法洞察的細節(jié)。
3、充分利用科技手段
以往收集估價相關(guān)信息的最大障礙是采集數(shù)據(jù)、很多數(shù)據(jù)如交易過程中的語言轉(zhuǎn)瞬即逝，難以采集。借助不斷增強的大數(shù)據(jù)技術(shù)，為突破這一瓶頸提供了可能，估價行業(yè)應(yīng)充分利用科技手段提高挖掘的效果。筆者認為尤其應(yīng)該重視網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)，特別是購房論壇、生活信息網(wǎng)站數(shù)據(jù)，因為其中包含對于住宅的比較、吐槽、推薦，對于商業(yè)營業(yè)狀況、租金、租約等豐富信息，有很高的參考價值。
4、充分利用日常關(guān)系
很多估價相關(guān)信息涉及到經(jīng)營收入，而準確地調(diào)查收入是世界性難題。經(jīng)濟學(xué)家王小魯在研究灰色收入時，為了保證可靠性，也是采用了調(diào)查員所熟悉的親朋好友作為樣本。通過日常關(guān)系訪談得到的數(shù)據(jù)有可信度高、信息豐富、可復(fù)制性差的特點，即使在大數(shù)據(jù)時代仍然具有不可替代的重要作用。所以估價人員應(yīng)該充分利用日常關(guān)系進行搜集挖掘，聚沙成塔。
（二）估價機構(gòu)層面
1、提高重視，完善制度
目前估價相關(guān)信息的收集挖掘工作主要取決于技術(shù)人員個人的積極性和能力，且存在能力與時間錯位的現(xiàn)象，即技術(shù)人員因人脈資源較少導(dǎo)致效果不佳，而人脈資源豐富的領(lǐng)導(dǎo)往往沒時間去做。
故估價機構(gòu)首先應(yīng)充分認識到挖掘估價相關(guān)信息的重要性，通過一定的獎勵提高估價人員進行挖掘的積極性；其次領(lǐng)導(dǎo)及市場人員應(yīng)注意利用人脈，支持估價人員進行挖掘，提高挖掘信息的質(zhì)量和效率。
2、加強培訓(xùn)，提高技巧
挖掘估價相關(guān)信息需要技巧，很多估價人員比較年輕，對于社會和其他行業(yè)知識了解較少，再加上缺乏培訓(xùn)指導(dǎo)，實際中多是簡單地通過電話咨詢掛牌案例，挖掘的質(zhì)量和可靠性有待提高。
因此筆者建議：第一，加強技巧培訓(xùn)，必要時設(shè)置專門崗位，提高挖掘工作的專業(yè)性和效果。第二，對于網(wǎng)上掛牌案例，應(yīng)采取兩人及以上重復(fù)驗證，并且對其持續(xù)跟蹤，提高所挖掘信息的可靠性和可信度。
3、加強分析，以點帶面
由于估價機構(gòu)人力物力資源有限，挖掘工作不能一味求多求全。因此必須對挖掘到的信息進行深入分析，解析作用機理，建立模型，從個案信息中提取普遍規(guī)律，實現(xiàn)以點帶面，最大化發(fā)揮挖掘成果的作用。在研究方法上應(yīng)充分吸收相關(guān)行業(yè)的長處 [12]。
4、加強與相關(guān)行業(yè)合作
在日常工作中與估價機構(gòu)有關(guān)聯(lián)的行業(yè)比較多，如拍賣公司、經(jīng)紀公司等，它們都有各自獨特的信息，與其進行合作可以大大提高挖掘工作的效率[12]。高校與科研機構(gòu)也是一個重要的潛在合作對象。高校相關(guān)專業(yè)的學(xué)者也進行相關(guān)研究，其與估價人員各自具備的資源極為互補，完全可以通過合作實現(xiàn)雙贏。例如高校學(xué)者研究時常常需要調(diào)查問卷，其設(shè)計與發(fā)放如果能有估價人員參與將會更有針對性，而估價機構(gòu)也可以通過共享數(shù)據(jù)及得到分享方法上的提高而獲益。
（三）行業(yè)協(xié)會層面
構(gòu)建良好機制，實現(xiàn)共享共贏
不同地區(qū)同類房地產(chǎn)存在很大共性，其共性的估價相關(guān)信息有較強的可借鑒性。對于一些比較罕見的房地產(chǎn)以及參數(shù)，及整體-單套商鋪折價系數(shù)，客觀上存在這種可能，在某一地區(qū)某一時間段，估價人員無論怎樣調(diào)查都難以找到合適的案例及信息。這時其他地域的案例或信息可以提供參考，至少能提供方法和思路上的借鑒。且區(qū)別于房地產(chǎn)價格的波動性，部分估價相關(guān)信息具有相對穩(wěn)定性，這決定了一些信息在較長時間段內(nèi)都有較強的參考價值。
根據(jù)這些估價相關(guān)信息的特點再結(jié)合上文所述挖掘的難點，筆者認為某個估價人員或估價機構(gòu)挖掘得到的相關(guān)信息，有必要在行業(yè)內(nèi)共用，最大程度地發(fā)揮其價值，避免重復(fù)勞動節(jié)約整個行業(yè)的成本。一個經(jīng)過挖掘、信息豐富的案例勝過十個粗糙的案例。
但將自己挖掘得到的相關(guān)信息分享共用有很強的正外部性，如果沒有相應(yīng)的機制將外部性內(nèi)部化，便會導(dǎo)致市場失靈。這使得估價機構(gòu)之間難以自發(fā)形成共用，因此行業(yè)協(xié)會必須發(fā)揮看得見的手的作用，通過以下措施構(gòu)架良好機制，克服市場失靈，實現(xiàn)行業(yè)的共享共贏。
第一，加強對報告質(zhì)量審核，特別是案例的真實性、規(guī)范性，讓認真做好挖掘工作的機構(gòu)脫穎而出，形成正向激勵效應(yīng)，避免成為逆向淘汰的檸檬市場。
第二，發(fā)揮協(xié)會的組織協(xié)調(diào)作用，分配調(diào)查任務(wù)，探索建立合理的信息付費使用機制，將優(yōu)秀成果轉(zhuǎn)換為經(jīng)濟利益，克服市場失靈。
第三，通過業(yè)內(nèi)專家篩選評選，制定標(biāo)準案例和優(yōu)秀信息，為行業(yè)內(nèi)共用，提高科學(xué)性和標(biāo)準性，杜絕人為操作空間。
目前部分省級行業(yè)協(xié)會在此方面的舉措有很好的借鑒作用 [9,14] 。
未來估價將無處不在，業(yè)務(wù)范圍可能超乎現(xiàn)在的想象，但提供專業(yè)意見的行業(yè)價值是不變的，打鐵還需自身硬，估價行業(yè)只有練好內(nèi)功才能有更大發(fā)展。希望筆者的探索為業(yè)內(nèi)人士提供啟發(fā)和參考，盡快推進該項工作，在行業(yè)內(nèi)形成合力，努力提升估價工作的專業(yè)性，彰顯行業(yè)價值。 |
